Казват, че в България всички разбират от футбол и от политика. Като се огледаме в местната футболна продукция и в политическия живот, може да изкажем леко съмнение по отношение на компетенциите на българина в тези две направления. Според нас, опитвайки се да перифразираме горното твърдение, в България всички разбират от недвижими имоти! По време на кризи е факт, че интереса и експлоатирането на темите свързани с недвижими имоти растат и в това ни твърдение няма нито сарказъм, нито капка самоирония. Най-често дебати се формират около пазарното представяне на недвижимите имоти, техните оценки и перспективи за изменението им, до колко това са индикатори за икономическа стабилност и/или не активност. С настоящата статия, както и със следващи такива ще се опитаме да засегнем някои основни понятия и да изясним същността на някои от термините в оценяването на недвижими имоти.
Оценката на недвижими имоти представлява становище на независим оценител относно стойността на имота за конкретна цел в определен момент от време и в условията на конкретен пазар, изготвено под формата на доклад в писмена форма, подписан и подпечатан.
Това определение съдържа в себе си няколко основни понятия и акценти, които ще разгледаме по-долу:
Какво е недвижим имот?
Може би всеки от нас ще изведе дефиниция на това какво е недвижим имот, какво е съгласно Българските стандарти за оценяване (БСО). Под понятието „недвижими имоти“, за целите на стандартите, се разбират недвижимите имоти в урбанизирани територии, както и сгради, и строителни съоръжения в други територии, а именно: жилищни и нежилищни имоти; парцели в регулация, извън регулация, с разрешение за строеж; незавършено строителство; имущество, генериращо приходи.
За какво ни е нужна оценката на недвижими имоти?
Най-често оценките са ни нужни при встъпване в сделка по покупко – продажба на недвижим имот. Оценката в този случай може да обслужва както продавач, така и купувач, като всяка една от страните получи информация за това до колко цената на недвижимия имот е справедлива. Ако при случайни пазарни участници, оценката на недвижимия имот предмет на сделката е с пожелателен характер, то при сделките между свързани лица, считаме че е абсолютно задължителна.
Необходимо е да се изготвят оценки на недвижимите имоти за отпускане на ипотечен кредит, тъй като кредиторите желаят да имат надеждна информация относно покритието на техните рискове, респективно вземания.
Освен в споменатите случаи оценки на недвижими имоти са нужни още за счетоводни и данъчни цели, при определяне на справедлив имуществен дял на напускащ съдружник, при съдебни делби и спорове, провеждане на увеличение на капитала на компании, чрез апортни вноски и др.
Кой може да извършва оценка на недвижими имоти?
Независимият оценител е квалифицирано и сертифицирано лице, което въз основа на регистрация в Регистъра на независимите оценители има право да изготвя и подписва доклад за оценка на недвижими имоти, подлежащи на оценяване, като прилага необходимите стандарти.
Какво е стойност на недвижимите имоти, определена от независимия оценител?
Стойността на недвижимите имоти – това е:
- пазарната стойност – оценената сума, срещу която към датата на оценката имотът би трябвало да бъде разменен между желаещ продавач и желаещ купувач в сделка при пазарни условия (след подходящ маркетинг), при което всяка от страните е действала информирано, благоразумно и без принуда или
- пазарния наем – оцененият размер на наема, срещу който към датата на оценката имотът би трябвало да бъде отдаден под наем между желаещ наемодател и желаещ наемател при условията на действителния или предполагаемия договор за наем, в сделка при пазарни условия след подходящ маркетинг, при което всяка от страните е действала информирано, благоразумно и без принуда.
Други стойности на недвижимите имоти са:
- стойност при алтернативно ползване – пазарна стойност на имота, обект на оценката, като се прилагат всички подходящи и приложими подходи и методи при наличието на доказателства затова, че оценяваният обект/актив може да не запази настоящото си ползване.
- справедлива стойност – извежда се при настоящото ползване на актива, като се прилагат всички подходящи и приложими подходи и методи при наличието на безспорни данни и доказателства, свързани с реализацията на оценявания имот на действащ активен пазар. Справедливата стойност отразява данни и обстоятелства, свързани с конкретна действителна или потенциална пазарна сделка на оценявания имот между идентифицирани страни.
- синергична стойност – специална стойност, която обхваща и допълнителни елементи на стойност, създадени от обединяването на два или повече имота. Синергичната стойност показва стойността на обединения интерес и е по голяма от сумарната стойност на отделните оценявани имоти. Синергичната стойност се извежда, като се прилагат всички подходящи и приложими подходи и методи, при което се отчитат елементите на допълващите и обединяващи дейности и фактори, които могат да формират обединения интерес и да създадат допълнителни ползи.
- инвестиционна стойност – специална стойност, която се извежда при оценяване на конкретен имот, за конкретни инвестиционни или оперативни цели, с конкретен инвеститор/ група инвеститори с установени критерии, а именно:
- имоти, държани като инвестиции, поради капацитета им за генериране на доходи и/или прираст на капитал;
- имоти, които са в процес на разработване;
- имоти, държани за бъдещо разработване;
- инвестиционни имоти за ползване от собственика им;
- други инвестиционни обекти в т.ч. в публичния и обществен сектор.
- остатъчна стойност – определя се след приспадане на всички известни или очаквани разходи, необходими за завършване на разработването, от очакваната стойност на проекта след завършването му, като се вземат предвид рисковете, свързани с изпълнението на проекта.
- ликвидационната стойност – стойност, изведена при специални условия и се базира на вече формирано в хода на оценяването становище за стойност. По смисъла на БСО „Ликвидацията, ликвидиране на обекти/активи“ означава осребряване на обекта/актива при специални условия в т.ч. и на части, при което се извежда ликвидационна стойност.
След като имаме дълбокото разбиране какво представлява пазарната стойност и изяснихме понятия като „синергична стойност“ и „ликвидационната стойност“, то във следващата статия ще се постараем да сме Ви полезни и да поместим информация за приложимите методи за оценка.
BG